Visitor No since 22-10-98
Peraturan-peraturan Pemaju Perumahan Pindaan 2002 Print E-mail
Written by Roger Tan   
Monday, 12 April 2004

Peraturan-peraturan Pemaju Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) (Pindaan) 2002

Peraturan-peraturan Pemaju Perumahan (Akaun Pemajuan Perumahan)(Pindaan) 2002

Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah) 2002

Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Pengkompaunan Kesalahan) 2002

© Shamsulbahri bin Ibrahim, Penasihat Undang-Undang, Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan

dan

© Roger Tan Kor Mee Peguambela & Peguamcara

Latarbelakang

Bermula 1 Disember, 2002, Akta Pemaju Perumahan (Kawalan dan Pelesenan)(Pindaan). Oleh itu, Akta Pemaju Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 kini akan dikenali sebagai Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 (“Akta tersebut”).

Selain daripada Akta Pindaan, peraturan-peraturan yang berikut juga akan turut mula berkuatkuasa pada tarikh yang sama:

(1) Peraturan-Peraturan Pemaju Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 2002 yang bertujuan untuk meminda peruntukan Peraturan-Peraturan Pemaju Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989 termasuk perjanjian jual beli statutori sebagaimana yang tertera dalam jadual G dan H Peraturan-Peraturan 1989. Selepas 1 Disember, 2002, Peraturan-Peraturan 1989 akan dikenali sebagai Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989 (“Peraturan-Peraturan HDA”).

(2) Peraturan-Peraturan Pemaju Perumahan (Akaun Pemajuan Perumahan) (Pindaan) 2002 akan meminda peruntukan-peruntukan Peraturan-Peraturan Pemaju Perumahan (Akaun Pemajuan Perumahan) 1991 yang kini akan dikenali sebagai Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Akaun Pemajuan Perumahan) 1991 selepas 1 Disember 2002 (“Peraturan-Peraturan Akaun HDA”).

(3) Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah) 2002 yang memperuntukkan prosedur bagi pentadbiran Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah yang akan ditubuhkan dibawah Akta tersebut.

(4) Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Pengkompaunan Kesalahan) 2002 akan memperuntukan beberapa kesalahan dibawah Akta tersebut yang boleh dikompaun oleh Pengawal Perumahan (“Pengawal”).
 

Keempat-empat Peraturan-peraturan tersebut di atas telah pun dibincangkan dan dipertimbangkan selama beberapa bulan dan akhirnya diteliti oleh Kamar Peguam Hakim Negara yang telah meluluskannya dalam bulan November 2002.

Peraturan-Peraturan Pemaju Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) (Pindaan) 2002

Pindaan-pindaan utama adalah seperti berikut:

(1) pemaju perumahan tidak dikehendaki untuk menggunakan perjanjian jual beli statutori dalam Jadual G dan H sekiranya pada masa penjualan sijil layak menduduki bagi hartanah tersebut telahpun dikeluarkan dan satu salinan diakui sah sijil tersebut telah diberikan kepada pembeli.

Ini bertujuan untuk menggalakkan konsep “bina dan jual”, yang akan dapat mencegah pembeli yang ikhlas daripada menjadi mangsa kepada projek terbengkalai, sekiranya lebih banyak pemaju yang akan menerimapakai konsep ini dengan menjual hartanah yang telah siap dibina berserta Sijil Layak Menduduki.

(2) oeguamcara pembeli berhak terhadap satu set perjanjian jualan yang lengkap termasuk salinan asal dan penduanya serta semua lampirannya secara percuma daripada pemaju tertakluk kepada akujanji peguamcara pembeli untuk mengembalikan dokumen-dokumen tersebut dalam keadaan baik sekiranya perjanjian jualan tersebut tidak ditandatangani oleh pembeli dalam tempoh empatbelas (14) hari dari tarikh penerimaan dokumen tersebut melainkan ianya dipersetujui oleh pemaju.

Peraturan baru ini adalah untuk mencegah pemaju atau peguamcaranya daripada enggan menyerahkan perjanjian jual beli bercetak kepada pembeli atau peguamcaranya melainkan setelah sesutu bayaran di jelaskan oleh mereka. Ia juga mengiktiraf hak pembeli untuk diwakili dari segi undang-undang iaitu untuk melantik dan diwakili oleh peguam pilihannya sendiri.

(3) mengenai penjualan hartanah yang belum mempunyai hakmilik individual atau hakmilik strata pada masa jualan, pemaju hanya bole mengenakan fee pentadbiran atau apa-apa bayaran dengan apa nama sekalipun tidak melebihi 0.5% daripada harga jualan atau RM500, yang mana lebih rendah dalam memberikan kebenaran kepada pembeli atau pembeli berikutnya untuk menjual hartanah tersebut.

Ini sebahagiannya mengesahkan keputusan Mahkamah Tinggi Hakim Datuk Mohamed Dzaiddin (sekarang Ketua Hakim Negara) dalam tahun 1992 didalam Lim Seang Mee v Keepahead Holdings Sdn Bhd yang mana kemudiannya di disahkan oleh Mahkamah Agung bahawa jumlah yang adil dan munasabah bagi pengendorsan suratikatan penyerahanhak adalah RM500. Ia turut menjadikan suatu kesalahan sekiranya mana-mana pemaju mengenakan fee yang lebih tinggi dalam memberikan kebenaran kepada pembeli untuk menjual hartanahnya atau sekiranya pemaju mengenakan sebarang fee dalam memberikan kebenaran kepada pembeli bagi tujuan mendapatkan pinjaman.

(4) mana-mana iklan dan jualan mestilah menurut permit pengiklanan dan jualan sebagaimana yang diluluskan oleh Pengawal. Apabila memohom permit, sekiranya pemaju memberikan apa-apa kenyataan yang mengelirukan, pernyataan palsu atau keterangan butiran atau maklumat dalam pelan bangunan yang diluluskan dan pengiklanan yang dicadangkan atau apa-apa maklumat lain yang diperlukan oleh Pengawal, ia akan melakukan suatu kesalahan dibawah Peraturan-peraturan HDA. Dalam hal ini, iklan melalui internet atau filem seperti perakam video, cakera padat atau video atau cakera padat digital akan juga termasuk dibawah Peraturan-peraturan HDA tersebut.

(5) permohonan untuk memperbaharui lesen pemaju perumahan atau permit pengiklanan dan jualan hendaklah dibuat dalam tempoh 60 hari sebelum ianya luput.

(6) pindaan-pindaan lain termasuk menghendaki pemaju untuk memberikan lebih banyak butiran apabila memohon atau memperbaharui lesen dan permit di bawah Peraturan-peraturan HDA. Contohnya apabila memohon lesen pemaju perumahan, pemaju dikehendaki untuk memberikan, diantara lainnya, anggaran unjuran penyata aliran tunai dan borang penyata tahunan terbaru kepada Pengawal.

Dengan pindaan-pindaan ini, kami ingin membawa perhatian kepada semua pihak termasuk pemaju dan peguamcaranya, akitek, jurutera dan jurukur bahan dan semua yang membantu, bersubahat, menasihatkan, menyebabkan atau mengarahkan pelakuan kesalahan tersebut diatas bahawa penalti keatas penyalahan Peraturan-peraturan HDA adalah denda tidak melebihi RM5,000 atau penjara tidak melebihi 3 tahun atau kedua-duanya sekali apabila disabitkan.

Peraturan-Peraturan Pemaju Perumahan (Akaun Pemajuan Perumahan) 2002

Terdapat pindaan yang substansial keatas Peraturan-Peraturan Pemaju Perumahan (Akaun Pemajuan Perumahan) 1991. Peraturan-peraturan Akaun HDA ini menetapkan perjalanan dan pentadbiran akaun pemajuan perumahan yang dimestikan dibuka oleh pemaju perumahan dibawah Akta tersebut dalam tempoh 14 hari selepas lesen pemaju perumahan dikeluarkan.

Pengecualian

Pemaju dikecualikan daripada Peraturan-peraturan Akaun HDA iaitu untukmembuka dan menyelenggara Akaun HDA sekiranya pada masa jualan, Sijil Layak Menduduki telahpun diperolehi dan satu salinan diakui sahnya telahpun diberikan kepada pembeli. Ini bertujuan untuk menggalakkan konsep “bina dan jual”.

Pembukaan Akaun HDA

Dalam tempoh 14 hari selepas diberitahu oleh pembeli nama dan alamat pembiayanya, pemaju perlulah memaklumkan kepada pembiaya pembeli tersebut nama dan alamat bank dimana Akaun HDA dibuka serta nombor akaunnya.
Deposit oleh Pemaju

Wang sejumlah RM200,000 yang perlu didepositkan oleh Pemaju kepada Pengawal apabila memohon lesen pemaju perumahan boleh dibuat melalui:

(a) tunai;

(b) jaminan bank; atau

(c) mempunyai baki sebanyak RM200,000.00 pada mana-mana suatu masa didalam Akaun HDA.

Simpanan kesemua wang yang dibayar oleh pembeli

Pemaju dikehendaki dalam masa 2 hari perbankan selepas bayaran dibuat secara tunai, mengeluarkan penyata kepada pembeli bahawa bayaran tersebut telahpun dimasukkan kedalam Akaun HDA.

Bayaran terus kepada Akaun HDA oleh pembiaya pembeli

Satu peraturan 4A baru telah dimasukkan untuk menghendakki pembiaya pembeli memasukkan, dalam tempoh 21 hari bekerja, selepas menerima invois yang dihantar oleh pemaju berkaitan dengan bayaran berperingkat berkaitan dengan pembelian hartanah oleh pembeli, apa-apa bayaran yang dibuat terus kedalam Akaun HDA dan memaklumkan kepada pemaju dan pembeli bahawa bayaran tersebut telahpun dibuat. Begitu juga, apa-apa bayaran kepada peguamcara pemaju sebagai stakeholder hendaklah dibayar secara terus kepada peguam tersebut dengan memaklumkan kepada pemaju dan pembeli bahawa bayaran tersebut telahpun dibuat.

Pengeluaran wang daripada Akaun HDA

Pindaan-pindaan utama adalah seperti berikut

(a) bayaran guaman berkaitan perjanjian jual beli rumah tempat tinggal tidak lagi menjadi item yang membolehkan pengeluaran wang daripada Akaun HDA.

(b) pengeluaran wang daripada Akaun HDA bagi kos menjalankan kerja siasatan tanah; kerja-keraj tanah; kerja-kerja asas; kerja-kerja bangunan; kerja-kerja luaran; ukur tapak dan sempadan bagi setiap lot; kerja-kerja infrastruktur; penempatan semula setinggan; kerja-kerja berkaitan penyediaan infrastruktur yang diarahkan oleh pihak berkuasa yang berkenaan; dan lain-lain kerja mestilah berpadanan dengan rumah tempat tinggal yang telah diluluskan dibawah lesen pemaju.

(c)  wang di dalam Akaun HDA boleh juga di keluarkan bagi membayar:

(i) apa-apa kos dan perbelanjaan yang di tanggung oleh orang yang ditetapkan oleh menteri dalam melaksanakan arahan atau keputusan Menteri di bawah seksyen 11(1A) Akta tersebut;

(ii)  bayaran apa-apa ganti rugi jumlah tertentu menurut pemajuan perumahan tersebut;

(iii) bayaran apa-apa kecacatan, pengecutan atau lain-lain kerosakan berkaitan projek tersebut didalam tempoh liabiliti kecacatan.
Syarat-syarat pengeluaran wang dari Akaun HDA.
Apabila suatu tuntutan di buat oleh pemaju daripada Akaun HDA satu salinan notis tuntutan hendaklah di hantar kepada Pengawal secara serentak.
Pengeluaran baki wang dari Akaun HDA

Pemaju hanya boleh mengeluarkan baki wang dalam Akaun HDA selepas:

(a) sijil layak menduduki bagi pemajuan perumahan tersebut dikeluarkan;

(b) kebenaran daripada Pengawal diperolehi; dan

(c)  menolak:-

(i) jumlah yang diperlukan bagi menyempurnakan pemajuan perumahan tersebut dan penjualan dibawah semua perjanjian jual beli berkaitan pemajuan perumahan tersebut;

(ii) 10% daripada jumlah yang dinyatakan dalam perenggan (i) bagi kontingensi dan inflasi;

(iii) semua tuntutan keatas ganti rugi jumlah tertentu dijelaskan.

Pengeluaran dengan memberikan jaminan bank

Peraturan 10 telah di batalkan dan ini bererti Pemaju tidak lagi boleh mengeluarkan wang dalam Akaun HDA dengan memberikan jaminan bank bagi jumlah tersebut kepada Pengawal.

Pengeluaran kesemua wang dalam Akaun HDA.

Peraturan 11 telah dipinda bagi memperuntukan bahawa pengeluaran kesemua baki wang dalam Akaun HDA kini memerlukan kelulusan daripada Pengawal. Sebelum ini, pemaju boleh mengeluarkan kesemua baki wang dalam Akaun HDA tanpa kebenaran dari mana-mana pihak berkuasa apabila suatu pemajuan perumahan telah disempurnakan dan peguam pemaju telah mengesahkan bahawa tanggungjawab pemaju mengenai pemindahan hakmilik dibawah semua perjanjian jual beli dalam pemajuan perumahan tersebut telahpun dipenuhi.

Pengawal boleh menggunakan wang dalam Akaun HDA

Peraturan 11A baru memperuntukkan bahawa apabila Pengawal berpuashati bahawa pemajuan perumahan tersebut memudaratkan kepentingann pembeli-pembeli, maka Pengawal boleh menggunakan wang dalam Akaun HDA untuk memastikan pemajuan tersebut disiapkan.
Laporan tahunan oleh juruaudit

Peraturan–peraturan 12A dan 12B yang baru memperuntukkan bahawa setiap juruaudit pemaju hendaklah dalam tempoh 6 bulan selepas berakhirnya tahun kewangan pemaju tersebut, membuat laporan tahunan kepada Pengawal berkaitan dengan Akaun HDA dan perlu menyatakan dalam setiap laporan tersebut, menurut pandangannya samada:-

(a) setiap kemasukan dan pengeluaran wang di rekodkan dalam akaun adalah menurut Peraturan-peraturan Akaun HDA;

(b) pengakaunan dan rekod yang diperiksanya disimpan dengan cara betul:

(c) sekiranya juruaudit telah meminta penjelasan atau maklumat daripada pegawai atau agen Pemaju, penjelasan atau maklumat yang diberikan adalah memuaskan.

Tambahan lagi, juruaudit dikehendaki untuk membuat laporan kepada Pengawal dengan memberikan kenyataan yang penuh berserta dokumen yang relevan sekiranya ia dapati sebarang tindakan penipuan atau penyalahgunaan wang dalam Akaun HDA dan juruaudit perlu memberikan apa-apa maklumat atau dokuman sekiranya diperlukan oleh Pengawal.

Penalti

Peraturan 13A yang baru memperuntukan bahawa mana-mana orang yang menyalahi mana-mana peruntukan dalam peraturan-peraturan Akaun HDA , apabila disabitkan boleh didenda tidak melebihi RM5,000 atau dipenjarakan selama tempoh tidak melebihi 3 tahun atau kedua-duanya. Pada pendapat kami, perkataan “mana-mana orang” disini merangkumi juruaudit, pembiaya pembeli rumah dan bank yang membenarkan pengeluaran wang dari Akaun HDA yang menyalahi Peraturan-peraturan Akaun HDA.

Peraturan-peraturan Pemajuan Perumahan (Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah) 2002

Peraturan-Peraturan Tribunal memperuntukkan secara terperinci tetapi ringkas prosedur bagi pembeli rumah memfailkan tuntutan terhadap pemaju. Bagi tujuan penyeragaman undang-undang, prosedurnya adalah serupa dengan Tribunal Tuntutan Pengguna dalam Akta Perlindungan pengguna 1999.
Berikut ada perkara-perkara utama perlu diambill perhatian:

Bidangkuasa

Tribunal hanya akan mendengar tuntutan yang dibuat oleh pembeli rumah. Pemaju tidak berhak untuk memulakan atau menfailkan tuntutan dalam Tribunal, tetapi ia boleh membuat tuntutan balas apabila menjawab tuntutan yang difailkan oleh pembeli rumah. Tribunal akan tetap mendengar tuntutan balas tersebut walaupun tuntutan asal oleh pembeli rumah ditarik balik atau dibatalkan.

Tribunal hendaklah sentiasa cuba membantu pihak-pihak yang bertelingkah untuk merundingkan satu peyelesaian sebelum Tribunal tersebut meneruskan dalam membuat keputusan mengenai pertelingkahan tersebut melainkan jika ia tidak sesuai bagi Tribunal tersebut untuk berbuat demikian atau pihak-pihak tersebut tidak dapat mencapai satu penyelesaian.

Tribunal hanya mendengar tuntutan yang tidak melebihi RM25,000 melainkan dipersetujui secara bertulis oleh pihak-pihak yang terlibat. Walau bagaimanapun, persetujuan ini perlulah dibuat sebelum tuntutan difailkan atau sekiranya tuntutan telah difailkan, pada bila-bila masa sebelum Tribunal merekodkan penyelesaian persetujuan tuntutan tersebut. Sebaliknya, pembeli rumah hendaklah menfailkan tuntutan yang melebihi RM25,000 tersebut di Mahkamah Sesyen.

Sebarang tututan mestilah timbul akibat daripada perjanjian jual beli yang ditandatangani atau dari urusan sebelumnya di antara pembeli dengan pemaju tidak melebihi 12 bulan daripada Sijil Layak Menduduki dikeluarkan bagi hartanah tersebut atau tarik tempoh tamat tempoh liabiliti kecacatan sebagaimana yang dinyatakan dalan perjanjian jual beli.

Pembeli Rumah

“Pembeli rumah” bermaksud pembeli yang telah membeli hartanah atau mempunyai urusan dengan pemaju perumahan berlesen termasuk pembeli kedua yang telah membeli hartanah tersebut daripada pembeli pertama. Dalam erti kata lain, Tribunal tidak akan mendengar sebarang tuntutan oleh pembeli ketiga atau pembeli hartanah seterusnya.

Diwakili peguam

Tidak seperti Tribunal Tuntutan Pengguna dimana perlantikan peguam adalah dilarang sama sekali, Tribunal membenarkan perlantikan peguam sekiranya didalam pandangan Tribunal, perkara yang dipertikaikan melibatkan isu undang-undang yang rumit dan pihak yang berkaitan akan menghadapi masalah kewangan yang serius sekiranya ia tidak dibenarkan. Walau bagaimanapun, apabila satu pihak dibenarkan untuk melantik peguam, maka, pihak yang satu lagi juga akan turut dibenarkan berbuat demikian.

Peraturan-Peraturan Pemajuan perumahan (Pengkompaunan Kesalahan) 2002

Peraturan-peraturan ini memperuntukkan bahawa beberapa kesalahan kecil di bawah Akta tersebut boleh dikompaun oleh Pengawal atau mana-mana pegawai yang diberikuasa oleh Pengawal. Tawaran untuk mengkompaun suatu kesalahan diberikan selama 14 hari, dan sekiranya bayaran penuh dibuat pada atau sebelum luputnya tempoh 14 hari tersebut,, maka tiada apa-apa prosiding akan diambil terhadap orang itu. Sebaliknya pendakwaan boleh dijalankan tanpa memberikan apa-apa notis lagi.

Comments (1)add
Mazlina: COF
Does the act mean the COF including the temporary COF?
1

Monday, April 06 2009 10:33 PM
Write Comment. (Anonymous posting will not be published)
quote
bold
italicize
underline
strike
url
image
quote
quote
Smiley
Smiley
Smiley
Smiley
Smiley
Smiley
Smiley
Smiley
Smiley
Smiley
Smiley
Smiley


Write the displayed characters


 
< Prev   Next >
© 2017 Roger Tan :: www.rtkm.com